Der Traum vom Eigenheim ist für viele Menschen ein lebenslanges Ziel. Doch ein Haus zu kaufen, bedeutet tatsächlich mehr, als nur den Kaufpreis zu bezahlten. Beim Hauskauf und in der Zeit danach entstehen zahlreiche Nebenkosten, die Sie unbedingt mit einplanen sollten.
In diesem Blogpost werfen wir einen detaillierten Blick auf die verschiedenen Kosten, die beim Hauskauf und während des Besitzes auf Sie zukommen. Vom Kaufpreis bis hin zu Renovierungskosten – wir erklären alles einfach und verständlich. So begegnen Sie keinen bösen Überraschungen.
Die Grundlagen: Was muss beim Hauskauf beachtet werden
Ein Haus zu kaufen, ist mehr als nur eine finanzielle Entscheidung – es ist ein großer Meilenstein im Leben. Dabei spielt nicht nur die Frage „Was kann ich mir leisten?“ eine Rolle, sondern auch Überlegungen zur langfristigen Lebensplanung: Passt der Standort zu meinem Lebensstil? Ist das Haus groß genug für mögliche Veränderungen, wie eine wachsende Familie? Und vor allem: Welche Kosten kommen wirklich auf mich zu?
Die Antwort auf diese Fragen hängt von zahlreichen Faktoren ab:
Lage
Wo sich das Haus befindet, beeinflusst nicht nur den Preis, sondern auch die Lebensqualität. In Großstädten wie München oder Hamburg sind Häuser teuer und oft hart umkämpft. In ländlichen Gebieten sind sie erschwinglicher, allerdings kann hier die Infrastruktur – wie Schulen, Ärzte und Einkaufsmöglichkeiten – begrenzt sein.
Art des Hauses
Die Art des Hauses hat einen großen Einfluss auf den Kaufpreis und die späteren Kosten. Reihenhäuser sind oft günstiger, da sie weniger Platz beanspruchen und durch gemeinsame Wände Baukosten sparen. Freistehende Einfamilienhäuser bieten mehr Privatsphäre, sind aber teurer. Fertighäuser stellen eine kostengünstige Alternative dar, allerdings mit weniger Gestaltungsspielraum.
Alter und Zustand
Neubauten sind zwar teurer, bieten jedoch den Vorteil niedrigerer Betriebskosten und moderner Standards. Altbauten hingegen können günstiger in der Anschaffung sein, verursachen jedoch oft hohe Renovierungskosten.
Der Kaufpreis und die Kaufnebenkosten
Der Kaufpreis eines Hauses ist der größte Kostenpunkt – aber nicht der einzige. Viele Erstkäufer unterschätzen die zusätzlichen Ausgaben, die beim Hauskauf anfallen. Von der Grunderwerbsteuer bis hin zu Maklergebühren können die sogenannten Erwerbsnebenkosten schnell einen erheblichen Betrag ausmachen.
Ein Haus zu kaufen, bedeutet nicht nur, den ausgeschriebenen Preis zu zahlen. Zahlreiche rechtliche und organisatorische Schritte sind notwendig, um den Kauf abzuschließen. Und dabei fallen Gebühren für Sie an, sei es für Notar, Grundbuch oder Steuern. Darüber hinaus entstehen oft Maklerkosten, die ebenfalls einkalkuliert werden müssen.
Die Immobilienpreise in Deutschland sind in den letzten Jahren stark gestiegen, besonders in Ballungsgebieten. Gründe dafür sind unter anderem die hohe Nachfrage, niedrige Zinsen in der Vergangenheit und ein begrenztes Angebot an Baugrundstücken. Wer heute ein Haus kaufen möchte, sollte sich darauf einstellen, dass die Preise regional stark variieren – von Spitzenpreisen in Großstädten bis hin zu günstigeren Optionen auf dem Land.
Eine Erbpacht ist eine Alternative zum klassischen Hauskauf. Dabei kaufen Sie nur das Haus, während das Grundstück gepachtet wird. Dies reduziert die Anfangskosten erheblich. Der Pachtzins hängt von der Lage ab, und die Laufzeit beträgt in der Regel bis zu 99 Jahre, wodurch langfristig zusätzliche Kosten enstehen. Besonders Kommunen, Kirchen und Stiftungen bieten Grundstücke mit Erbbaurecht an.
Nebenkosten: Was sind Erwerbsnebenkosten und warum entstehen sie?
Neben dem Kaufpreis entstehen zusätzliche Kosten, die oft unter dem Begriff „Erwerbsnebenkosten“ zusammengefasst werden. Diese sind notwendig, um den Kauf rechtlich abzusichern und das Haus offiziell zu übertragen.
Grunderwerbsteuer:
Die Grunderwerbsteuer ist eine Steuer, die beim Immobilienkauf an den Staat gezahlt wird. Sie variiert je nach Bundesland zwischen 3,5 % (z. B. Bayern) und 6,5 % (z. B. Brandenburg) des Kaufpreises. Sie ist eine einmalige Zahlung, die direkt nach dem Kauf fällig wird.
Eintrag ins Grundbuch:
Der Eintrag ins Grundbuch dokumentiert den Eigentumswechsel und sichert das Recht auf die Immobilie. Ohne diesen Eintrag sind Sie nicht offiziell Eigentümer. Zusätzlich wird die Grundschuld, also die Absicherung des Kredits, im Grundbuch vermerkt.
Notarkosten:
Jeder Immobilienkauf in Deutschland muss notariell beglaubigt werden. Der Notar stellt sicher, dass der Kaufvertrag rechtlich einwandfrei ist, und kümmert sich um die Meldung an das Grundbuchamt.
Maklergebühren:
Wenn ein Makler involviert ist, fällt eine Provision an. Diese wird zwischen Käufer und Verkäufer aufgeteilt und beträgt in der Regel bis zu 3,57 % des Kaufpreises.
Insgesamt können die Erwerbsnebenkosten bis zu 15 % des Kaufpreises ausmachen.
Banken übernehmen diese Kosten oftmals nicht. Daher sollten sie aus Eigenkapital finanziert werden.
Laufende Kosten als Hausbesitzer
Ein Haus zu besitzen, bedeutet regelmäßige Ausgaben. Diese Kosten sollten bei der Planung unbedingt berücksichtigt werden:
Grundsteuer
Die Grundsteuer wird jährlich von der Gemeinde erhoben und dient der Finanzierung öffentlicher Infrastruktur. Ab 2025 wird die Berechnung reformiert, um gerechtere Werte zu schaffen. Für ein Einfamilienhaus können je nach Region jährliche Kosten zwischen 500 und 1.000 Euro anfallen.
Versicherungen
Wohngebäudeversicherung: Schutz vor Schäden wie Sturm, Feuer oder Wasser
Haftpflichtversicherung: Deckt Schäden, die von Ihrem Grundstück ausgehen.
Hausratversicherung: Versichert den Inhalt des Hauses gegen Schäden und Diebstahl.
Müllabfuhr und Straßenreinigung
Die Gemeinden legen die Gebühren fest. Für Müllabfuhr und Straßenreinigung können jährliche Kosten fallen jährliche Kosten von etwa 200 - 400 Euro an.
Heiz- und Stromkosten
Die Heizkosten hängen von der Gebäudegröße und dem Energieträger ab. Ein durchschnittliches Einfamilienhaus mit 120 m² verursacht monatliche Heizkosten zwischen 60 und 130 Euro. Stromkosten liegen bei etwa 1.265 Euro jährlich für zwei Personen (Stromspiegel 2023).
Schornsteinfeger
Ein jährlicher Besuch des Schornsteinfegers ist Pflicht und kostet je nach Region zwischen 50 und 150 Euro.
Abwassergebühren
Für Abwasser und Regenwasser fallen monatliche Kosten zwischen 35 und 45 Euro an.
Modernisierung und Instandhaltung
Häuser benötigen regelmäßige Pflege. Energetische Sanierungen wie Wärmedämmung oder der Einbau von Solaranlagen können langfristig Kosten sparen, sind aber teuer. Reparaturen wie Dachschäden oder Rohrbrüche sollten ebenfalls eingeplant werden. Experten empfehlen, jährlich 1 % des Immobilienwertes für Instandhaltung zurückzulegen.
Finanzierungskosten
Die wenigsten Menschen können den Kauf eines Hauses vollständig aus eigenen Mitteln finanzieren. Deshalb ist ein Immobilienkredit die häufigste Form der Finanzierung. Doch diese bringt nicht nur monatliche Raten mit sich, sondern birgt auch langfristige Verpflichtungen, die sorgfältig kalkuliert werden müssen.
Ein zentraler Bestandteil einer soliden Finanzierung ist das Eigenkapital.
Experten empfehlen, mindestens 20 bis 30 % des Kaufpreises aus eigenen Mitteln zu bestreiten. Das Eigenkapital dient nicht nur als Sicherheit für die Bank, sondern reduziert auch die Höhe des benötigten Kredits und damit die Zinskosten.
Die Zinsen machen den größten Teil der Finanzierungskosten aus. Schon geringe Unterschiede im Zinssatz können sich bei einer langen Laufzeit enorm auf die Gesamtkosten auswirken.
Ein Beispiel: Bei einem Kredit über 300.000 Euro mit einer Laufzeit von 25 Jahren kann ein um 0,5 % niedrigerer Zinssatz mehrere tausend Euro an Zinszahlungen einsparen.
Deshalb lohnt es sich, verschiedene Angebote zu vergleichen und auch staatliche Fördermöglichkeiten zu prüfen.
Auch die Wahl zwischen einem festen und einem variablen Zinssatz spielt eine Rolle. Ein fester Zinssatz bietet Planungssicherheit, da die monatlichen Raten über die gesamte Laufzeit gleichbleiben. Ein variabler Zinssatz kann kurzfristig günstiger sein, birgt jedoch das Risiko, dass die Raten steigen, wenn die Marktzinsen anziehen. Eine sorgfältige Planung der Finanzierung schützt Sie vor unvorhergesehenen Belastungen und hilft Ihnen, langfristig Ihre finanzielle Stabilität zu bewahren.
Fazit
Ein Haus zu kaufen, ist mehr als nur ein Kaufvertrag – es ist eine Entscheidung für die Zukunft. Die Kosten für den Kaufpreis, die Nebenkosten, die laufenden Ausgaben und die Finanzierung summieren sich schnell. Deshalb ist es essenziell, alle Kosten realistisch zu kalkulieren und langfristig zu denken.
Ein Eigenheim bietet nicht nur Sicherheit und Freiraum, sondern auch eine langfristige Wertanlage. Nehmen Sie sich die Zeit, alle Optionen zu prüfen, und holen Sie sich gegebenenfalls professionelle Beratung – denn der Weg zum Eigenheim ist eine der wichtigsten Entscheidungen Ihres Lebens.
Mit der richtigen Vorbereitung können Sie sicherstellen, dass Ihr Traum vom Eigenheim nicht nur Realität wird, sondern auch eine tragfähige Grundlage für Ihre Zukunft bildet.
